감정평가사 시험 정보 총정리 (합격률, 난이도, 공부량, 수험기간, 시험과목, 시험일정)

감정평가사 시험이란?

감정평가사(Certified Appraiser) 시험은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 감정평가사법)」에 따라 국토교통부가 주관하고 한국산업인력공단(Q-net)이 시행하는 국가자격시험입니다(국토교통부가 한국산업인력공단에 시험 시행 업무를 위탁). 

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “토지등”이란 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.

2. “감정평가”란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다.

제11조(자격) 제14조에 따른 감정평가사시험에 합격한 사람은 감정평가사의 자격이 있다.

제14조(감정평가사시험)
① 감정평가사시험(이하 “시험”이라 한다)은 국토교통부장관이 실시하며, 제1차 시험과 제2차 시험으로 이루어진다.

 

감정평가사 시험에 합격하면 감정평가사 자격을 취득하지만, 평가업무를 수행하기 위해서는 한국감정평가사협회에서 실시하는 연수 과정과 1년의 실무수습 거쳐야 합니다. 

 

감정평가사 시험 진입 전에 아래 감정평가사 합격수기를 읽고 수험 계획을 세우시기 바랍니다. 

 

감정평가사 합격수기 및 인터뷰 모음

감정평가사 합격수기 및 인터뷰 모음 (수석, 최연소, 최고령, 직장인, 생동차)

 

감정평가사 최소 합격인원

감정평가사 자격시험은 수급상황을 고려하여 국토교통부가 최소 합격인원을 결정하며 선발예정인원은 매년 시험 시행계획 공고 시 발표됩니다.  

 

감정평가사 최소합격인원은 2019~2020년에 180명이었으나, 2021년부터 200명으로 증가해 2023년에도 200명이 최소합격인원이었습니다. 2024년에는 부동산시장을 감안해 190명을 선발합니다. 

 

감정평가사 시험 시행계획 공고 및 최소합격인원

 

감정평가사 시험 응시 자격

감정평가사 시험은 학력, 경력 등에 제한이 없기 때문에 결격 사유만 없으면 시험 응시가 가능합니다. 2022년 1월 21일 시행되는 개정 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣은 그동안 감정평가사 결격사유였던 미성년자‧피성년후견인‧피한정후견인을 결격 사유에서 제외하여, 2022년 33회 감정평가사 시험부터는 미성년자‧피성년후견인‧피한정후견인도 시험응시가 가능해졌습니다.

 

감정평가사 시험 결격 사유

 

공인 어학 성적

감정평가사 시험은 1차 시험의 영어 과목을 공인 영어시험성적 제출로 대체하고 있기 때문에 공인회계사 1차 시험에 합격하기 위해서는 반드시 영어 시험 성적을 제출해야 합니다. 

 

영어 성적은 토익 700점 이상, 뉴 텝스 340점 이상 등 아래 표에 해당하는 공인 영어 시험에서 기준 점수 이상을 얻으면 통과이고, 합격자를 결정하는 시험 점수에는 포함되지 않습니다. 

 

시험명	토플		토익	텝스	지텔프	플렉스	토셀	아이 엘츠
	PBT	IBT
일반 응시자	530	71	700	340	65 (level-2)	625	640 (Advanced)	4.5 (Overall Band Score)
청각 장애인	352	-	350	204	43 (level-2)	375	145 (Advanced)	-

 

감정평가사 영어 기준 점수

 

영어 성적은 응시원서 접수 마감일로부터 역산하여 2년이 되는 날 이후에 실시된 시험으로 1차 시험 원서접수 마감일까지 성적 발표 및 성적표가 교부된 경우에 한해 인정됩니다. 

 

예를 들어, 2024년 4월 6일 시행되는 35회 감정평가사 1차 시험의 경우 원서접수 마감일이 2024년 2월 23일이기 때문에 2022년 2월 24일부터 2024년 2월 23일 사이에 시험 실시 및 성적표가 교부된 영어능력 검정시험의 성적만 인정됩니다.  

 

※ 감정평가사 1차 시험 면제 제도

감정평가사법(제15조)에서 정한 아래 법정 기관에서 2차 시험 시행일 현재 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람에 대해서는 1차 시험을 면제합니다. 경력 산정 기준일은 2차 시험일이 속한 연도의 3월 1일입니다.

 

법정기관	면제대상 업무	면제대상 기관
1. 감정평가법인 2. 감정평가사사무소 3. 한국감정평가사협회	- 감정평가에 관한 현장 조사, 연구 등 보조업무 ※ 단순노무(회계, 전산, 총무, 행정 사무 등은 제외)	- 감정평가법인 - 감정평가사사무소 - 한국감정평가사협회
4. 한국부동산원법에 따른 한국부동산원	- 감정평가에 관한 현장 조사, 연구 등 보조업무 ※ 단순노무(회계, 전산, 총무, 행정 사무 등은 제외) - 타당성조사, 평가검토 등 감정평가 관련 업무	- 한국부동산원(구 한국감정원)
5. 국유재산 관리 기관	- 국유재산을 관리하는 업무	- 기획재정부 : 국유재산정책과, 국유재산조정과(구 국유재산과)
6. 감정평가업무 지도․감독 기관	- 토지수용 및 용지보상 - 공시지가 및 감정평가에 관한 제도운영 및 지도․감독 - 택지소유상한제 및 개발부담금제 운영	- 국토교통부 : 토지정책관(구 토지국) - 중앙토지수용위원회 - 지방국토관리청 : 보상과 - 국토관리사무소 : 운영지원과 (구 국도유지사무소 : 관리과)
	- 위 업무에 대한 지도감독	- 감사원 : 좌 업무 감사부서
7. 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격 결정 ․공시 업무를 수행 또는 지도․감독 기관	- 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격 결정․공시 업무	- 시․도․군․구 : 좌 업무 담당부서 - 한국부동산원(구 한국감정원) : 좌 업무 담당부서
	- 위 업무에 대한 지도 감독	- 감사원 : 좌 업무 감사부서
8. 토지가격비준표, 주택가격비준표 및 비주거용 부동산가격비준표 작성 업무 수행 기관	- 토지가격비준표, 주택가격비준표, 비주거용부동산가격비준표 작성 업무	- 한국부동산원(구 한국감정원) : 좌 업무 담당부서
9. 과세시가표준액 조사․결정 업무 수행 또는 지도․감독 기관	- 과세시가표준액의 조사․결정	- 행정안전부 : 지방세정책과, 지방세운영과 (구 도세과, 구 시군세과) - 시․도․군․구 : 좌 업무 담당부서
	- 기준시가의 조사․결정	- 국세청 및 소속기관 : 재산세 관련과
	- 위 업무에 대한 지도․감독	- 감사원 : 좌 업무 감사부서

 

 

감정평가사 시험 과목 

감정평가사 시험은 1차와 2차로 구분·시행되며 1차 시험은 객관식 5지 선다형 필기시험으로, 2차 시험은 주관식 논술형 필기시험 방식으로 시행됩니다. 

 

1차 시험 과목 및 시험 시간 

감정평가사 1차 시험 과목은 민법, 경제학원론, 부동산학원론, 감정평가 관계법규, 회계학의 5과목이며, 과목마다 객관식 5지 선택형 40문제가 출제되고, 시험은 아래 시험 시간표에 따라 실시됩니다. 

 

교시	시험 과목	문항수 (배점)	시험 시간	비고
1교시	민법	40 (100점)	9:30 ~ 11:30 (120분)	객관식 5지 선택형
	경제학원론	40 (100점)
	부동산학원론	40 (100점)
2교시	감정평가관계법규	40 (100점)	12:00～13:20 (80분)
	회계학	40 (100점)

 

민법은 총칙과 물관에 관한 규정만 출제되며, 감정평가 관계 법규에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」,「건축법」,「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」중 지적에 관한 규정,「국유재산법」,「도시 및 주거환경정비법」,「부동산등기법」,「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「부동산 가격공시에 관한 법률」및「동산․채권 등의 담보에 관한 법률」이 포함됩니다. 

 

회계학 과목은 시험시행일 현재 시행 중인 한국채택회계기준(K-IFRS)만 적용하여 출제됩니다. 

 

감정평가사 1차 시험 시간표

 

감정평가사 1차 시험 기출문제 및 확정정답 모음 

감정평가사 기출 문제 및 확정 정답 모음 (1차 & 2차)

 

2차 시험 과목 및 시험 시간 

감정평가사 2차 시험 과목은 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규의 3과목이며, 과목마다 주관식 논술형 4문항이 출제되고, 아래 시간표에 따라 시행됩니다. 

 

교시	시험 과목	배점	시험 시간	시험 방법
1교시	감정평가실무	100점	9:30 ~ 11:10 (100분)	주관식 논술형
2교시	감정평가이론	100점	12:30～14:10 (100분)
3교시	감정평가 및 보상법규	100점	14:40～16:20 (100분)

 

감정평가사 2차 시험 시간표

 

감정평가실무 기출문제 총정리

감정평가실무 기출 문제 모음

 

감정평가이론 기출문제 총정리

감정평가이론 기출문제 모음

 

감정평가사 시험 합격 기준 및 합격률

1차 시험 합격 기준 및 합격률

감정평가사 1차 시험은 영어능력 검정시험의 기준 점수 이상을 받고, 영어과목을 제외한 나머지 과목에서 과목당 100점 만점으로 하여 모든 과목이 40점 이상(40점 미만 득점 시 과락으로 불합격)이고, 전 과목(5과목) 평균 60점 이상 득점한 사람을 합격자로 결정합니다(절대평가). 

 

감정평가사 1차 시험은 합격인원이 정해져 고득점자 순으로 합격자를 결정하는 상대평가가 아니기 때문에 커트라인이 없습니다.

 

절대평가이다 보니 매년 시험의 난이도에 따라 합격자 수와 합격률의 변동이 큰 편입니다. 

 

2011년 제22회부터 2023년 제34회까지 감정평가사 1차 시험의 접수자, 응시자, 합격자, 합격률 현황은 아래 표와 같습니다. 

 

역대 가장 많은 인원이 응시한 2023년 34회 감정평가사 1차 시험은 5,515명의 응시자 중 1,773명이 합격하여 합격률은 32.15%였습니다.

 

감정평가사 1차 시험 합격률

 

각 과목별 합격자의 평균 점수, 과락률 등 감정평가사 1차 시험 합격자 통계는 아래 링크를 클릭하면 확인하실 수 있습니다. 

 

※ 감정평가사 1차 시험 합격자 통계 바로 가기

감정평가사 1차 시험 합격자 통계 (합격률, 시험과목 과락률, 평균 점수, 나이, 성별)

 

2차 시험 합격 기준, 커트라인 및 합격률

감정평가사 2차 시험은 과목당 100점 만점으로 하여 모든 과목 40점 이상, 전 과목(3과목) 평균 60점 이상을 받은 사람을 합격자로 결정합니다(절대평가). 다만, 절대평가로 합격한 자가 최소합격인원보다 적은 경우에는 최소합격인원의 범위에서 모든 과목 40점 이상을 득점한 사람 중에서 전 과목 평균 점수가 높은 순으로 합격자를 결정합니다(상대평가). 동점자로 인하여 최소합격인원을 초과하는 경우 동점자를 모두 합격자로 결정합니다. 

 

2011년 제22회부터 2023년 제34회까지 감정평가사 2차 시험의 최고득점과 커트라인(최저 합격점수)은 아래 표와 같습니다.

2022년 제33회 감정평가사 2차 시험 최고득점은 60.33점, 커트라인은 50.50점이었고 2023년 제34회 최고득점은 59.50점, 커트라인은 50.00점이었습니다. 

 

구분	연도	최고득점	커트라인
34회	2023	59.50	50.00
33회	2022	60.33	50.50
32회	2021	60.50	47.00
31회	2020	60.00	47.50
30회	2019	63.50	49.50
29회	2018	58.66	45.66
28회	2017	59.00	47.84
27회	2016	55.16	43.00
26회	2015	57.83	45.50
25회	2014	61.50	49.00
24회	2013	59.66	51.50
23회	2012	54.50	43.00
22회	2011	57.33	48.16

 

2011년 제22회부터 2023년 제34회까지 감정평가사 2차 시험의 접수자, 응시자, 합격자, 합격률 현황은 아래 표와 같습니다. 

 

감정평가사 2차 시험의 평균 합격률은 약 14%입니다. 2022년에는 1,803명의 응시자 중 202명이 합격해 11.2%의 합격률을 기록했고, 2023년에는 2,377명의 응시자 중 204명이 합격해 8.6%의 낮은 합격률을 보였습니다. 2차 시험 최종 합격인원은 정해져 있는데 1차 합격인원이 증가하다보니 2차 합격률이 하락했습니다. 

 

감정평가사 2차 시험 합격률

 

감정평가사 2차 시험 과목별 평균 점수, 과락률, 동차·유예생 합격자 수 등 통계는 아래 링크를 클릭하시면 상세히 볼 수 있습니다.

 

※ 감정평가사 2차 시험 합격자 통계 바로 가기

감정평가사 2차 시험 합격자 통계 (커트라인, 합격률, 시험 과목 과락률, 동차, 유예, 나이, 성별)

 

감정평가사 시험 난이도와 준비 기간 

감정평가사 시험은 부동산 관련 자격증 중 가장 어려운 시험입니다. 

 

1차 시험은 2차 시험과 연관성이 떨어지는 회계학과 경제학원론이 가장 어렵고 과락률도 높습니다. 하지만, 2차 시험에 비하면 1차 시험은 크게 어려운 편이 아니라서 회계학이나 경제학을 전공한 경우 3~6개월 정도, 비전공자도 6개월~1년 정도 준비하면 합격할 수 있는 시험입니다. 

 

감정평가사 1차 시험은 절대평가인 데다 객관식 시험이기 때문에 공부량만 어느 정도 쌓이면 무난히 합격합니다. 다만, 회계학 과락으로 떨어져 생각보다 수험 기간이 길어지는 경우가 종종 있습니다. 

 

1차 시험을 무난히 합격하더라도 2차 시험이 1차 시험에 비해 월등히 어렵기 때문에 최종 합격까지는 통상 3~5년이 걸리고, 5년 이상 공부하는 장수생도 많습니다. 그래서 다른 전문 자격시험보다 합격자의 연령대도 높은 편입니다. 30대 이상의 합격자가 많으며 최고령 합격자는 50~60대에서 나오고 있습니다. 

 

특히 1차 시험을 빠르게 합격한 회계학이나 경제학 전공자가 2차 시험에서 고생을 하는 경우가 많습니다. 2차 시험은 감정평가와 관련된 3과목이지만, 광범위한 시험 범위로 인해 공부할 분량이 엄청나고, 공부한 곳에서 시험이 출제되지 않아 과락으로 불합격하는 수험생도 많습니다. 

 

1차 시험 진입은 수월한 편이나 2차 시험 합격까지는 부동산 고시라 불릴 정도로 쉽지 않은 시험이기 때문에 적어도 3년 이상은 공부할 각오로 시험 준비를 해야 합니다. 

 

8대 전문직 난이도 비교

8대 전문직 비교 정리 (하는 일, 연봉, 되는 방법, 자격시험 준비 기간, 난이도)

 

감정평가사 시험 일정  

1년에 한 번 시행되는 감정평가사 시험은 특별한 사정이 없는 한 1차 시험은 통상 3월~4월에, 2차 시험은 6~7월에 시행됩니다. 지난 2020년에는 특별한 사정인 코로나로 인해 1차 시험이 6월 13일에, 2차 시험이 9월 19일에 시행된 바 있습니다. 

 

2024년 감정평가사 시험 일정 및 원서 접수 바로가기

2024년 감정평가사 시험 일정 및 시간표 (35회 시행 공고)

 

2024년 제35회 감정평가사 시험의 원서접수기간, 시험일, 합격자 발표일은 아래 표와 같습니다. 

 

2024년 감정평가사 시험 일정