1. 양도소득세란?
양도소득세는 토지나 건물 등을 양도했을 대 발생하는 소득(이익, 양도차익)에 대해 부과하는 세금입니다. 예를 들어, 1억 원을 주고 산 건물을 2억 원에 팔아 1억 원의 이익을 냈을 때, 이 이익에 대해 부과하는 세금이 양도소득세입니다.
따라서 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
양도소득세는 정책에 따라 과세 대상, 비과세 요건, 세율 등이 자주 바뀌기 때문에 자산을 양도할 때 시행 중인 소득세법을 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.
2. 양도소득세 과세 대상
양도소득세가 과세되는 대표적인 자산이 부동산인 토지와 건물입니다. 부동산뿐만 아니라 주식, 파생상품, 분양권과 같은 부동산에 관한 권리도 양도 시 양도소득세를 내야 합니다(소득세법 제94조).
3. 양도소득세 비과세와 감면
양도세 과세 대상에 해당하는 자산을 양도했더라도 조세 정책적 목적에 따라 비과세하거나 감면되는 경우가 있습니다(소득세법 제89조와 제90조).
1세대 1주택 보유자가 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
소득세법이 개정되어 2021년 1월 1일부터는 분양권도 주택 수를 계산할 때 주택 수에 포함되고 있습니다. 작년까지는 주택 수를 산정할 때 주택과 조합원입주권만이 주택 수에 포함되었는데 조합입주권과 분양권의 형평성을 맞추기 위해 법을 개정한 것입니다.
따라서 작년까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1 주택 보유자에 해당하였으나, 2021년 1월 1일부터 신규 취득한 분양권은 주택 수에 포함해서 과세 여부를 판단해 1 주택과 분양권을 보유할 경우에도 1 주택 비과세를 적용하지 않습니다.
3. 양도소득세의 양도세율
양도소득세는 양도가액에 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제 등을 차감한 양도소득 과세표준에 양도소득세율을 곱해서 산정합니다.
양도소득세의 기본세율은 아래 표와 같습니다.
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 |
| 1,200만원 이하 | 6% | - |
| 1,200만원 초과 4,600만 이하 | 15% | 108만 원 |
| 4,600만원 초과 8,800만 이하 | 24% | 522만 원 |
| 8,800만원 초과 1억 5,000만 이하 | 35% | 1,490만 원 |
| 1억 5,000만원 초과 3억원 이하 | 38% | 1,940만 원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 2,540만 원 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 42% | 3,540만 원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만 원 |
정책 목적에 의해 양도 자산의 종류나 보유 기간에 따라 기본 세율보다 높은 세율을 적용받는 경우가 있습니다.
다주택자 양도세 중과세율 인상
2021년 6월 1일부터 조정대상지역에 주택을 소유한 다주택자가 주택을 양도한 경우 변경된 중과세율이 적용됩니다. 중과세율이란 기본세율에서 법에서 정한 가산세율을 가산해 적용하는 것을 말합니다.
그동안 조정대상지역에 소재하고 있는 중과대상 주택에 대해서는 2주택인 경우 10%, 3 주택 이상인 경우 20%의 가산세율이 적용되었는데 2021년 6월 1일부터는 가산세율이 10%가 인상되어 2 주택인 경우 20%, 3 주택 이상인 경우 30%가 가산됩니다.
2년 미만 보유 주택·조합원 입주권 양도소득세율 인상
기존에 양도하는 주택이나 조합원입주권은 1년 이상만 보유하면 기본세율을 적용받았습니다.
하지만 2021년 6월 1일부터 적용되는 변경된 소득세법에 의하면 2021년 6월 1일 이후에 양도하는 주택이나 조합입주권은 최소 2년 이상 보유해야만 기본세율을 적용받을 수 있습니다.
주택 분양권 양도소득세율 인상
그동안 주택분양권을 양도한 경우에는 주택 분양권이 양도일 현재 조정대상지역에 소재하고 있는지 여부에 따라 다른 세율이 적용되었습니다.
하지만, 2021년 6월 1일 이후 양도하는 주택분양권은 조정대상지역에 소재하고 있는지 여부와 무관하게 1년 미만을 보유한 경우 70%, 1년 이상을 보유한 경우 60%의 높은 세율이 적용됩니다.
